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房贷利率是怎么算的(50万房贷20年利息一共是多少)

昨天,央行一口气给楼市降息15个基点!


以往降息一般是降5到10个基点,而且还经常把楼市排除在外。


这次一口气把房贷利率降了15个基点,也是2019年LPR改革以来单次最大降幅,远远超出市场预期。


01

一周之内

央行两次给楼市开小灶


更给力的是,这是一周内央行第二次给楼市开小灶了。


5月15日,央行、银保监要求“首套房贷的利率下限”降息20个基点,从4.6%降至4.4%。但这一次只针对首套房,二套房利率不低于5.2%。


5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布:1年期LPR为3.7%,与上月持平;5年期以上LPR为4.45%,较上月的4.6%大幅下调15个基点。


大家知道,1年期LPR主要给企业贷款利率提供参考,5年期以上LPR主要给个人房贷利率提供参考。


也就是说,昨天的降息是专门为楼市开小灶的。


那么,调整之后,新的房贷利率该如何计算呢?


根据近期(5月15日)央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,新发放的首套住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP,二套房贷款利率下限保持LPR+60BP。


按照最新的LPR基准利率(5年期以上LPR为4.45%)计算,那么首套房利率最低可以做到4.25%,二套房最低可以做到5.05%。

那么,这次降息力度为何这么大?


主要原因还是近期楼市惨淡,以及疫情对经济冲击较大等原因,来看看下面这几组数据:


国家统计局数据显示,1-4月全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%;房屋新开工面积39739万平方米,同比下降26.3%;土地购置面积1766万平方米,同比下降46.5%。


商品房销售降幅继续扩大,1-4月,全国商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元,同比下降29.5%。


央行数据显示,4月份社会融资规模和信贷增速明显下降,新增社会融资规模9102亿元,同比少增9468亿元;新增人民币贷款6454亿元,同比少增8231亿元,说明当前对金融总需求不足,企业和个人贷款欲望下降,需要降息予以刺激。


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降息15个基点之后,

每月房贷可以省多少?


那么,此次降息,能省多少房贷呢?


如果以首套房贷款利率4.6%计算,贷款100万,等额本息30年还款,还款总额184.55万元,每月月供5126.44元;若按房贷利率4.45%计算,则还款总额为181.3万元,每月月供5037.19元。


也就是说,如果是100万房贷的话,降息15个基点后,每月房贷能省89.25元,30年少还3.25万元。


当然,在实际执行过程中,首套房利率最低还可以按照4.25%(LPR-20BP)来计算。


目前,国内主要城市实际执行的房贷利率处在什么水平呢?


根据近期易居研究院的报告,截至2022年5月19日,全国20多个城市出现首套房贷款利率最低至4.4%的情况:


图源:易居研究院


降息之后,各城市每100万房贷月供减少额的计算结果如下:


图源:易居研究院


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当前利率正处在历史最低

长期来看,还会更低


那么,4.45%的房贷基准利率,在历史上处在什么水平?大家看看这张图就明白了:



如上图所示,自2015年以来,房贷利率便持续走低,4.45%更是创下了史上新低。


从长期来看,中国大城市的房贷利率可能还会继续走低。


为啥呢?这是经济规律决定的。


放在全球来看,利率与经济增速、金融业发展水平都有关系。


经济增速高的话,全社会平均的投资回报率就高,企业和个人可以接受的利率就会越高。


反之,经济增速越低的话,全社会平均的投资回报率就高,企业和个人可以接受的利率就会越低。


另一方面,金融业发展水平越高,资金供应量就越大,全社会信用体系就越成熟,这个时候,利率就相对较低。反之,如果金融业发展水平较低,资金供应量就不足,利率就会比较高。


所以,我们可以看到,一般发达国家的利率水平普遍较低,日本和欧洲一些国家的利率长期处在零利率甚至负利率水平,为啥呢?因为发达国家经济增速较低,全社会投资回报率较低,再加上金融业发展成熟,资金拆借容易,所以整体的利率水平就较低。


而发展中国家呢,利率普遍高于10%,甚至20%,为啥呢?一方面发展中国家的资金供应少,钱就贵(体现为利率高),再加上金融业发展水平低,资金拆借不容易,利率当然就会高一些。另一方面,部分发展中国家的经济增速也高,也能承受较高的利率水平。


于是我们大致可以总结出一个规律:经济发展水平越高的地方,利率就会越低。


所以,从长期来看,随着中国经济逐渐迈入发达国家序列,全社会整体的利率水平还会继续走低。


看国内城市的话,也能发现,大城市的利率普遍要比中小城市的利率低,为啥呢?因为大城市的资金供应量大、银行竞争更激烈,所以利率就可以更低一些。


关于这个问题,大家可以看看这篇文章:《房贷利率排名!北上广深为何垫底?》


如果认同这个观点的话,大家办理房贷时,最好不要选择固定利率,而应该选择LPR浮动利率,这样才能最大化地享受到低利率时代的红利。

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