昨天，央行一口气给楼市降息15个基点！

以往降息一般是降5到10个基点，而且还经常把楼市排除在外。

这次一口气把房贷利率降了15个基点，也是2019年LPR改革以来单次最大降幅，远远超出市场预期。

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一周之内

央行两次给楼市开小灶

更给力的是，这是一周内央行第二次给楼市开小灶了。

5月15日，央行、银保监要求“首套房贷的利率下限”降息20个基点，从4.6%降至4.4%。但这一次只针对首套房，二套房利率不低于5.2%。

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，与上月持平；5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%大幅下调15个基点。

大家知道，1年期LPR主要给企业贷款利率提供参考，5年期以上LPR主要给个人房贷利率提供参考。

也就是说，昨天的降息是专门为楼市开小灶的。

那么，调整之后，新的房贷利率该如何计算呢？

根据近期（5月15日）央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，新发放的首套住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套房贷款利率下限保持LPR+60BP。

按照最新的LPR基准利率（5年期以上LPR为4.45%）计算，那么首套房利率最低可以做到4.25%，二套房最低可以做到5.05%。

那么，这次降息力度为何这么大？

主要原因还是近期楼市惨淡，以及疫情对经济冲击较大等原因，来看看下面这几组数据：

国家统计局数据显示，1-4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；房屋新开工面积39739万平方米，同比下降26.3%；土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%。

商品房销售降幅继续扩大，1-4月，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。

央行数据显示，4月份社会融资规模和信贷增速明显下降，新增社会融资规模9102亿元，同比少增9468亿元；新增人民币贷款6454亿元，同比少增8231亿元，说明当前对金融总需求不足，企业和个人贷款欲望下降，需要降息予以刺激。

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降息15个基点之后，

每月房贷可以省多少？

那么，此次降息，能省多少房贷呢？

如果以首套房贷款利率4.6%计算，贷款100万，等额本息30年还款，还款总额184.55万元，每月月供5126.44元；若按房贷利率4.45%计算，则还款总额为181.3万元，每月月供5037.19元。

也就是说，如果是100万房贷的话，降息15个基点后，每月房贷能省89.25元，30年少还3.25万元。

当然，在实际执行过程中，首套房利率最低还可以按照4.25%（LPR-20BP）来计算。

目前，国内主要城市实际执行的房贷利率处在什么水平呢？

根据近期易居研究院的报告，截至2022年5月19日，全国20多个城市出现首套房贷款利率最低至4.4%的情况：

图源：易居研究院

降息之后，各城市每100万房贷月供减少额的计算结果如下：

图源：易居研究院

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当前利率正处在历史最低

长期来看，还会更低

那么，4.45%的房贷基准利率，在历史上处在什么水平？大家看看这张图就明白了：

如上图所示，自2015年以来，房贷利率便持续走低，4.45%更是创下了史上新低。

从长期来看，中国大城市的房贷利率可能还会继续走低。

为啥呢？这是经济规律决定的。

放在全球来看，利率与经济增速、金融业发展水平都有关系。

经济增速高的话，全社会平均的投资回报率就高，企业和个人可以接受的利率就会越高。

反之，经济增速越低的话，全社会平均的投资回报率就高，企业和个人可以接受的利率就会越低。

另一方面，金融业发展水平越高，资金供应量就越大，全社会信用体系就越成熟，这个时候，利率就相对较低。反之，如果金融业发展水平较低，资金供应量就不足，利率就会比较高。

所以，我们可以看到，一般发达国家的利率水平普遍较低，日本和欧洲一些国家的利率长期处在零利率甚至负利率水平，为啥呢？因为发达国家经济增速较低，全社会投资回报率较低，再加上金融业发展成熟，资金拆借容易，所以整体的利率水平就较低。

而发展中国家呢，利率普遍高于10%，甚至20%，为啥呢？一方面发展中国家的资金供应少，钱就贵（体现为利率高），再加上金融业发展水平低，资金拆借不容易，利率当然就会高一些。另一方面，部分发展中国家的经济增速也高，也能承受较高的利率水平。

于是我们大致可以总结出一个规律：经济发展水平越高的地方，利率就会越低。

所以，从长期来看，随着中国经济逐渐迈入发达国家序列，全社会整体的利率水平还会继续走低。

看国内城市的话，也能发现，大城市的利率普遍要比中小城市的利率低，为啥呢？因为大城市的资金供应量大、银行竞争更激烈，所以利率就可以更低一些。

关于这个问题，大家可以看看这篇文章：《房贷利率排名！北上广深为何垫底？》

如果认同这个观点的话，大家办理房贷时，最好不要选择固定利率，而应该选择LPR浮动利率，这样才能最大化地享受到低利率时代的红利。