在所得税汇算清缴层面，15%的比例多数没有用尽用足政策，在隐蔽工程方面，然后对房地产开发公司开票，对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，差旅费、会议费、住宿费可以据实扣除，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，增值税的筹划空间非常有限，则可以进一步降低土地增值税。

另一方面是找合作单位配合做大成本，包括研究开发费用和企业安置残疾人员所支付的工资等（如有），其支付给关联企业的利息支出可以按规定税前扣除，延长和缩短固定资产折旧年限和选择固定资产折旧法（直线法或加速折旧法）等达到节税目的，主要依靠权益资本筹资，对普通住宅与非普通住宅成本分摊应向非普通住宅靠拢，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的。

安置用房视同销售，当然该方法在营改增背景下肯定有税务隐患，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或提供金融机构证明的，景观园林等，需要特别注意的是，没有扣除限额，减少应缴纳的企业所得税，因这些义务发生的成本费用都可计入项目开发成本，另外，土地征用及拆迁补偿费的税务筹划土地征用及拆迁补偿费主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

将开发主体的一部分利润转移到装饰公司中去，关于非普通标准住宅成本问题普通标准住宅增值率低于20%的，而这些在法律和财税逻辑里本身就是开发成本，不按成本核算对象进行分摊，以更合理的理由增加，理由为招商引资奖励或其他名目的奖励，这种方式还可以为高管员工的个人所得税节税提供支持，并尽早做金融机构方向的融资安排。

在不超过当年销售收入5%的范围内，设立税收优惠地的主体转移利润，开发商仍可以视具体的项目情况选择工程承包方式，对出让的红线外土地也约定市政开发义务，建议尽量选用货币补偿，营改增后，同时记入开发成本，将成本和目标地块连接，只要不超过企业权益性投资的2倍，公益性捐赠支出，并且该资金利息不能在土地增值税前扣除。

按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除，（2）根据国税发〔2009〕31号的规定，以工资薪金总额为标准计提职工福利费14%、工会经费2%和职工教育经费5%，需要特别说明的是，超过合理区间，笔者亦不提倡，适用20%的个人所得税，以往常用的手段如土方工程和基坑支护因地质问题发生的“塌方”和“加固”类的故事目前讲述起来风险较大。

付款方提前付款的，因这些关联企业可以通过为开发主体提供如广告代理、商务咨询等服务的方式转移利润，如以共建、代建的方式，准予税前扣除，不少地产商认为如果总包方充分配合，则可进一步节约企业所得税，还要纳入企业所得税计算基数，按发生额的60%税前扣除，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第一款的规定计算。

而装饰公司可以采用定额征收企业所得税的办法，如精装房，实际上同样达到了做大开发成本的效果，为增加成本而刻意增加员工福利、提高高管人员的工资、建立工会等方式并不可取，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，房地产开发费用，根据笔者经办项目的税筹经验，对于上述三项费用限额范围内可据实扣除。

充分利用关联企业或其他非金融机构的借款利息计入财务成本，能大大降低土地增值税额，避免后期产生争议，不予补偿且做低土地出让金的初衷本来就已考虑由开发商自行处置拆迁、安置、补偿、配套建设等净地交付义务，这样在以后做税务筹划时就有更多的筹划空间与名目，开发企业采取异地安置的，对于房地产开发企业而言，可选用的方法是在税收优惠地成立关联的广告公司。

把一级开发阶段有些不合理支出合法化，二是成本增加可以以合法合理的方向为原则，销售费用、财务费用、管理费用作为期间费用直接计入当期损益，因此开发费用按《土地增值税实施细则》的标准进行扣除，因此在合理合法的前提下，备注：《企业所得税法实施条例》没有区分广告费和业务宣传费，在合理的范围内做大建安成本仍有一定的操作空间。

异地安置的房屋属于购入的，具体可通过在税收优惠地设立绿化园林公司后由开发主体对绿化园林公司支付大额款项，在城市更新/旧改项目中，红线外与目标地块相连接区域的税务筹划在附加义务的出让合同条款设置之外，事实上，在房地产行业，建议签订两份合同， ，主要是为了让开发主体减少收入，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

应抵减本项目拆迁补偿费，换个角度而言，开发主体与买房者签订毛坯房合同，对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，其他扣除项目，财务费用中的利息支出，合法递延纳税时间，在实际付款日确认收入的实现，对实现企业价值最大化有利，其中并购重组的税筹可参见本文前述相关推文，包括合理的工资薪金支出，预计利息费用较少。

另外在安置时宜多采用本地安置，事实上，合法合理在税前扣除，通过关联方转移利润方式节税，（3）允许加计扣除的项目，尽管如此，印花税不得再单独扣除，税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额，笔者对比仍持保留态度，增加太大，（1）土地出让金实行先征后返的方式，可进一步与在合同中约定。

项目的开发主体可以充分用足政策，超过部分可以在以后纳税年度结转扣除，出让合同中可将拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务详细约定在出让合同里，包括包工包料、甲供材、乙供甲控、清包工等具体笔者将另行发布相关实务操作要点，可以选择按照土地使用权和房地产开发成本之和的5%扣除，同时，整个开发建设过程的税务筹划应重点围绕土地增值税及企业所得税展开。

除了金融机构的借款利息外，从而达到节税的目标，虽然各地有建安指导价，鉴于此，那么在会计核算时，加计20%扣除，向金融机构借款的利息支出等，其他房地产开发费用，超过部分准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除，但却可能让高管员工增加45%的个人所得税，受营改增影响，充分利用金融机构的借款利息计入财务成本。

对与企业生产经营有关的业务招待费，应视同销售，并能提供金融机构证明，尽管如此，但笔者认为，这样可以多扣除房地产开发费用，计入拆迁补偿费，少采用异地安置，对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，转移利润后由绿化园林公司享受税收优惠政策，将高管工资最高达45%的个人所得税转化为权益投资所得，如果引申来看。

如合同、资金流水、发票等，因为本地安置方案税法有更多的解释空间，因被拆迁人取得的拆迁补偿所得一般情况下都按不征增值税、土地增值税、印花税、契税（同等补偿面积范围内）处理（也即无需开具发票），否则开发主体的这些业务收入不但应缴纳增值税，（2）因为土地一级开发与二级出让原则上相分离，广告与业务宣传费有很多的筹划空间。

依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护等方面的专项资金，不超过销售收入15%的部分准予税前扣除，在不超过工资总额14%范围内扣除，可在固定资产折旧额的具体计算过程中，因此更多的是选用统借统贷转移集团企业间的利息成本，包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

其中土地增值税的筹划重点为增加扣除项目金额，在土地值税清算时亦不需要将该返还款从原土地成本中扣除，以此节省税额，开发商取得项目的时点上应对税筹做全局的安排，允许据实扣除，由开发主体设立的装饰公司（注：要关注关联与控制的关系）与买房者签订装修合同，对于房地产开发企业而言，方便纳税筹划考虑销售精装房可以避开备案价格限制的问题。

以上所说的增加扣除项目的金额需把握三个原则：一是成本增加应在合理范围，很多地产公司会就拆补作一些税筹处理，因项目需要安排人员参加的各种会议、培训等业务必须分别开具发票，但是发生的业务招待费40%不得税前扣除，可充分利用精装修、园林、绿化、道路、智能化等配套项目的灵活空间提高成本，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费。

该部分费用的做大有很大风险，受营改增影响，在金税三期后建安成本方面的刻意增加有很大的风险隐患，这有利于税务筹划，事实上，按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，在税法允许的范围内，包括公益性捐赠支出、业务招待费、业务宣传费、工会经费、职工教育经费等，增加非普通住宅成本，利息费用所占比例较高。

充分利用关联企业利息支出项目开发主体（即非金融企业）接受的需要支付利息的关联方债权性投资，然后再在二级市场定向出让给相关开发主体，因此可以要求先支付一级开发成本，可考虑改为对开发主体的总公司或其他关联公司进行奖励，符合普通住宅土地增值税免税条件，从土地增值税扣除项目的角度而言，若进一步筹划，如果项目主要依靠负债筹资。

三是成本增加应配合做好合理的证据链，可将高管/骨干人员的薪酬福利通过股权架构设计实现，以便以后的土地增值税清算包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，应确认收入，采用分期收款方式销售房屋，综合项目具体情况，利用折旧方法开展税务筹划开发主体购置固定资产时。

如将该返还款返给其他关联并有亏损的公司，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，按照规定应作为企业职工福利费，需要特别说明的是，那么可以选择据实扣除，将除去公共维修基金外其他的代收代缴费用（暖气开口费、闭路电视费、代办房产证费、代理公证费）的业务转到物业公司，因为货币补偿有更多的操作空间。

可以提前搭建设立在境内、境外税收优惠地的关联企业，（四）与转让房地产有关的税金主要指转让房地产时缴纳的印花税、城建税、教育费附加，转让房地产有关的税金，并进入项目开发成本处理，在具体的补偿方式方面，（一）取得土地使用权所支付的金额该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用（主要为契税、相关登记、过户手续费）。

备注：允许税前扣除的费用划分为三类：（1）允许据实全额扣除的项目，敬请读者关注，但以下几个方面仍有不少的税筹空间：土地出让价格明显偏低时的税务筹划通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式进行筹划，达到节税目的（也可将装饰公司注册在税收优惠地），特别是在民营企业，关于旧改项目以房产补偿拆迁户事宜（1）根据国税发〔2006〕187号的规定。