房产增值税如何计算(房地产开发企业增值税计算)
一、住宅税费:
1、 契税:
①首套90平米以下1%,90平米以上(含144平米以上)1.5%
②二套90平米以下1%,90平米以上(含144平米以上)2%
③三套及以上全3%
2.增值税及附加:
①产证登记日期未满2年:
增值税=【计税价÷(1+5%)】×5%
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=增值税×12%
注:若房屋交易征收增值税,相应的契税和个人所得税计税价应为不含税价,即地税评估价÷(1+5%) ②满两年免征(含144平米以上)
3.个人所得税:
①产证登记日期未满五年
(计税价-原购入价—原维修基金—原契税—本次增值税)×20% 或计税价×1%,
②产证登记日期或契税发票日期满五年且是唯一住宅 免征
二、非住宅及公司产权
卖方:
1、个人转让非住房(商铺、厂房、汽车库、写字楼、40年产权酒店式公寓等)
①、增值税及附加:
增值税差额5% +附加(增值税的12%)即共计差额5.6%
②、个人所得税:
差额[计税价-原购入价-原契税-原维修基金-增值税附加(不减增值税因计税价已抵扣掉增值税)-土地增值税及其他合理费用]×20%
③、印花税:托管价的0.05% ④、土地增值税
2、单位转让房产(非住宅及住宅)
①、增值税及附加:增值税差额5.5% +附加(增值税的12%)即共计差额5.6%
②、企业所得税:(计税价格×核定应税所得率10%)×适用税率 ③、印花税:托管价的0.05% ④、土地增值税
⑤、房产税 房屋原值×70%×1.2%×N(取得年限)按规定公司每年都要交
⑥、土地使用税 每平米×4元
买方:
1、个人购买非住房及单位购买房产(非住宅及住宅)
①、契税:计税价×3%
②、印花税:托管价的0.05%
土地增值税差额:土地增值税=增值额×适用税率-扣除总额×速算扣除率
1、扣除总额=原购入价×(1+N×5%)+原契税金额+原维修基金金额+本次增值税附加+本次印花税
备注:N网签时间减去不动产发票上时间几个月,若减去之后小于12则N为0 若减去之后除以12剩余小于6的则此小于6的月份忽略不计,大于6的则算作1年
2、增值额=计税价(地税评估总价÷(1+5%))-扣除总额 3、增值率=(增值额÷扣除总额)×100%注:以上计税价均为不含增值税价即地税评估价÷(1+5%)
适用税率及速算扣除率
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