房地产有趣的地方在于

 

任何一个现象传播背后都伴随着这个行当本身规则的透明和显现

既然如此，解构和澄清也就有了更深刻的意义

2022年的今天，现象开始触及到了租赁市场

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最近确实在各个维度看到关于自如推高租金的消息

从微博到微信到抖音，各种舆论各种观点

不太刷朋友圈的我也经常被刷屏

数字我有看到10%，20%，30%，诸如此类

有案例有论据有观点

一家企业在推高租赁市场的价格，这个现象也在疫情解封后的现在，引起了情绪的共振

某种程度上租赁市场会比商品房市场更加敏感，因为涉及年轻人，也涉及人最基本的需求

也是因为如此，今天这篇文章才更加重要

房租到底是怎么决定的，到底什么力量影响租金变化，以及单个企业会不会“违背民意”的涨价

这每个问题都很重要

所以

我们一个个来

 

01

首先自如自己的房子涨价了吗

我们到底如何才能给这个疑问下一个判断

自如作为行业内最大的租赁品牌，公开数据显示，体系内目前一共有百万套房源

对于这种规模的企业来说，其实可以想得出几乎每天体系内都有房源的价格波动

所以我们首先需要思考，内部有多少比例的房子涨价就可以斩钉截铁的判断自如在涨价

50%？

30%？

还是10%

或者说我看到了30套房源的价格波动，我们就认为自如在推高房租？

这是一个最基础的逻辑

但是遗憾的是，目前我尚未在舆论中看到了这样的统计

不过我做自媒体是干嘛的，不就是给大家获得信息源的么

之前自如公布过一个数据

目前整个自如的租金环比波动±2%，续约房源价格相比去年同期涨幅不到3%

对此我带着求证的心情，用爬虫分析了自如app上的房源租金数据

发现一个有趣的结论

5月上海自如的租金环比涨幅1.39%，而北京自如的租金环比下降了2.39%

这大概是具体的数字

当然这个数字只能给大家一个感受，仅此而已

就像很多数字的平均值没有意义一样

我们可以做一些横向的比较

因为市面上确实也存在点状案例有租金波动的情况

比如北京的安慧里五区小区，从去年到现在，区域内房源因为需求旺盛，普租房源单月环比最大涨幅36.5%，而自如房源的涨幅几乎没有

北京甜水园街小区，从21年3月至22年5月中，普租房源单月环比最大涨幅43.3%，最大跌幅16.9%，自如房源单月环比最大涨幅3%，最大跌幅3.9%

包括我们也抓取到不少自如降价的房源，大家也可以去核实下

写这些不是就给大家拍板说自如没有涨价，只是希望大家明白，我们否定一个观点和下一个判断一样，都需要深思熟虑

那么第二个问题，既然无风不起浪，自如涨价的舆论是怎么来的

肯定是有一些真实的案例存在才会导致这样的议论

其实维度有几个方面

首先就是类似这样的折扣价格收回

所以为了保持出租率，在早期会有这样的折扣宣传

当租客下一次续约的时候，这部分折扣就被收回

不知道大家听说过一种叫“尾房”的房源没有

这类房源是自如和房东的租约快要到期了，于是自如只能以短租的形式对外出租

价格也差不多会比同类房源优惠20%-30%左右

如果这时候房东继续选择和自如续约，就面临一个情况，租金会在“尾房”之上，补上这个落差

将这些个案也是也是为了说明，单个情况的缘由都有很多，有涨价也有降价的，但是都是各种原因

简单的把理由归结为自如蓄意的、普遍的、大幅度的涨价，这一点也不客观

 

02

但是这里还有一个逻辑，说实话也是挺诛心的

说

自如是中间商，从房东那承接了房源，然后再租给房客，等于自如在里面赚差价了

是不是有这个一个观点

无数人也在设想，如果没有自如的存在，房东直接把房子租给租客，是不是房租就可以更便宜呢

没有中间商赚差价

我们先不回答这个问题，先来看看自如作为第三方做了什么

首先我们要知道，虽然自如是市场上最大的租赁品牌，尽管如此自如在整个租赁赛道占据的份额还是很小的

自如还没公布过它在各个城市的持有量，但是全国房源总量是有数字的，100万间

我们用内部传播较广的90%左右入住率、以及网站挂牌房源量，可以倒推出

自如在上海有近20万套，在北京有近40万套，而这个体量在单个城市的比例，只有5%

行业真正的主流，就是我们眼中的房东直租给房客的模式

我们在上周末那篇租房文章里，提到上海涨价比较典型的一个区域是黄浦区

如果你手边方便可以一起检索下，黄浦区在安居客的待租房源是55110间，链家待租的房源是820间，我爱我家待租的房源是373间

而自如待租的房源大概在566间左右，而黄浦区更多的房子则是散落在本土中介和房东手中

换句话来说自如只是细分了蛋糕很小众的比例

第二自如创造的改变

一线城市95%的租赁产品供应是这样的

自如体系内的房源基于自如的改造

呈现的样貌是这样的

同等地段下不同的产品以及室内空间的体验，更好的房子是不是应该租的贵一点

这是最基础的商业逻辑

换句话来说，自如在一个蛋糕中细分了5%的比例提供更好的产品，给到那些对于居住生活有要求的这么一群人

 

03

然后第三个问题，自如主观上会不会追求更高价格

这个问题也很重要，比如说知道外面的房子都很差，自如房子好，那么自如会不会用不切实际的定价从而推动房租的上涨

这个问题也很关键，毕竟自如有定价权

这个问题最好的回答就是企业价值观或者初心，但这也是最没用的

不如聊聊商业的本质，毕竟没有一家企业会做亏本买卖

各位知道所有的长租机构在空间运营的时候最关心什么问题吗

空置率

因为房东把房子给到自如，自如已经把房租给到房东了，如果在自己手上空置一个月，就意味着全年的房租收益就打9折，两个月就是8折

所以空置率是很可怕的，自如会想尽一切办法降低空置率

之前说所的短期折扣就是如此

正是因为如此，对于自如内部来说也会尽量控制涨幅

因为对于租户来说都是价格敏感性的人群，如果过高的价格导致客户不租或退租，那么受伤害最大的也是自如本身

毕竟，空着还得承担租金，比少赚点，更要命

所以从商业逻辑来说，自如自己对于调租都是非常敏感和小心的

就我们爬到的数据和自如自己公布的数据比较吻合来看，这个应该属实

最近大家之所以对租金的涨幅比较敏感，其实背后的原因是单个城市在疫情之后的租金普涨

我们之前还写了一篇文章用来表达：没想到上海提前反弹的是租房市场

对于上海来说，几乎每个板块的房子都在涨，无非多少而已

数据来源©全国房价行情

而涨价类型最大的房源类目中

©丁祖昱评楼市

集中式公寓租金同比下降了1.7个百分点，分散式公寓租金同比下降18%，而最大规模的个人房源，过去两个月涨幅超过9%

这才是市场最真实的一面

对于提价的原因有很多，但是相比较而言，个人房东提起房租来，更加大胆

 

04

所以各位，你们真的认为第三方在赚差价吗

这才是我今天写这篇文章最重要的目的

就是今天这篇文章一边写我一边在回忆之前

大概五年前

行业内清一色的认知认为链家这个角色存在推高了房价

为了获得房源向房东承诺过高的价格，然后通过信息不对称高价卖给了客户

大概十年前

行业内也有一个观点就是开发商推高了房价

明明这个项目便宜点卖也能赚钱，为什么要定这么高的价格

几乎所有参与项目营销的终端企业，都被贴上了有罪标签

通过局部案例以及情绪内内容，非常容易引入舆论的传播和情绪的共鸣

但是为什么现在关于这些观点的人越来越少

因为现在我们认识到

关于房价的影响，是供需关系决定的，是政策导向决定的，是金融环境决定的，很多很多个因素决定的

唯独和中介和开发商没什么关系

这个问题的解决本质上是行业的发展、信息的普及以及客户心智决定的

换句话来说越来越多的误解的消失本质上也就意味着行业本身的成熟

如今这个问题也落在租赁市场

这个赛道本身也在发展到一个关键阶段，大家需要对这类产品有更多的认识以及更理智的观点

整个赛道因为有自如这样的运营方的存在，让这样的空间有个更多的优化，服务有了更多的保障，市场也有了更好的监督

第三方的存在只能说明行业在细分，产品在提升

租赁当然有问题，个案现象当然也要重视

因为极少的概率对于个体来说都是天大的事情

但是问题本身并非来自企业，而是行业的共性

这需要所有从业者一起来解决

误解一个个解除，伴随着行业越来越规范，客户心智的日渐成熟

当然本身也代表着租赁赛道也开始进入主流关注