20世纪50年代至80年代，物资匮乏，商品采取有计划的分配制度，必须凭粮票才能购买粮食。

每个人、每个家庭的粮票有限，而且有严格的户籍管理制度，每月定量供给的粮票、油票只有城市人口才有，没有城里人的身份，就拿不到这些票证。

怎么样，看到这些描述，是不是特别像现在去买房子的样子？走进售楼处或者中介店，确认的第一件事情就是：购房资格有吗？

今天我们就来聊聊“房票”怎么准备。

我们知道，商品的价格是由供需决定。当房价涨幅过快，就需要通过增加供应或降低需求来稳定房价。

增加供应的途径，要么是多追加“面粉”——增加土地面积，要么是增加“面包”的密度——提升容积率。

然而，一方面我国拥有非常严格的建设用地指标，土地不是想加就加的；另一方面，考虑到限高、光照、天际线、单位面积的人口承载力等，容积率也不是可以拉到无限高。

供应端是有瓶颈的。

深圳就是一个很好的例子，城市用地基本已被开发完毕，为保证产业和公共设施，住宅用地无法增加供应，容积率又动辄4.0-6.0，已经拉到顶，旧城改造又因为费效比问题进展缓慢，所以导致住房供应无法增加，房价一年比一年高。

既然供应端所能操作的空间不大，所以政府热衷于在需求端做文章。

怎么控制需求呢？简单说来就是三个原则：设定门槛，总量上限，只看增量。

首先，只有符合一定标准的个人或家庭才能有资格在本市购房，这就是“设定门槛”。

一座城市往往希望真正在本地就业、生活的人群能买到房子，防止外地投资客，也就是热钱进入当地楼市，所以这个购房资格的门槛一般会是：本地户口、社保年限、税收等，越是本地人、越是在本地贡献社保税收的，越能买到房。

其次，对于符合本市购房条件的，也不能无限制的一直买买买，得有一个“总量上限”。目前大多数城市设定的上限，一般以家庭为单位拥有两套，个人则只有一套。

最后，对于已经拥有本市住房的，无论以前是如何买到的，一概不予追究，这就是“只看增量”。但是如果要新买，不好意思，不仅要看你现在的购房资格，还要核查你目前所拥有的住房情况。

了解了政府的思路之后，对于我们获取各城市的购房资格就大有帮助。

获取购房资格的初阶，就是在本地买买买。

一出生就是本地户口的，那恭喜你，起手就是一张房票，如果结婚则有两张。

如果不是本地人，也没关系，落户是你能最快、最便捷拿到购房资格的方法，落户后就能购买1-2套当地住房。

首先是应届生落户。

在本地上学的人群，18岁成人，22岁大学毕业，25岁硕士毕业，等等，这些时间点都是你能迅速落户的节点，只要找到工作，开始交社保，0-6个月后，你就是本地人了。

其次是人才落户。

初来乍到，不是应届也没关系，中专、大专、本科，只要有一定学历，也和应届毕业生一样，可以通过短暂的工作时限进行落户。

再次是积分落户。

学历只有小学、中学，够不着门槛，各城市同样有积分落户系统供你落户，满足一定的居住和社保年限，攒够分数，也能落户。

最后是投靠落户。

夫妻、直系亲属中有人在所在城市有户口，就可以通过夫妻投靠、亲属投靠进行落户，好处是对学历、社保没什么限制，坏处就是年限比较久。

但是，如果实在不满足落户条件，或者因为各种原因不方便在当地落户，各地政府也为这类人群开了一条口子，也就是不落户，仅仅通过交社保来获取购房资格。

在这种情况下，需要缴纳一定年限的社保，然后凭社保缴纳记录就可以买房，大多数城市要求连续或在一定时段内累计24个月的社保记录，像限购比较严格的上海，要求连续60个月的社保才能买房。

不过，各地对于本市户口的待遇要高于外地户口，因此仅通过社保记录买房的家庭，往往只能买一套，而本市户口的家庭，通常可以买两套甚至三套。

获取购房资格的中阶，就是突破地域限制，在外地也能买买买。

其实在外地获取购房资格的方式，和你在本地买房的套路是类似的，一是户口，二是社保。

目前全国除了北京、上海，其他几乎所有城市都变相放开了落户，只要学历在大专/本科及以上，年龄在35/45周岁以下，在当地开始交社保，基本马上能获得户口。户口有了，购房资格也就有了。

如果你是硕士甚至博士，那简直拥有了一张全国迁户口通行证，可以把户口迁往几乎所有城市，而且没有年龄限制。毕竟研究生在大多数城市的眼里都是人才，当然非常欢迎你落户买房了。

当然，如果不方便迁户口或者不满足落户条件，那就只有走社保这条路。

由于目前全国社保没有联网，允许在不同省份分别交社保，因此可以在不改变现有本地工作的情况下，去目标城市交社保，积攒一定年限后，再拿到房票。

不同城市的门槛不一，基本上在交了12-24个月社保后，就能获得1张房票。

为此，不少楼盘或中介都建议可以提前下定，然后慢慢交社保、等购房资格来下再进行网签、过户。这么做的好处是能提前锁定价格，但一旦有一方违约，事情就会变得比较棘手，所以大家要权衡一下利弊。

除此之外，也有不少人推荐没有房票的异地购房者去购买本市不限购地区的房子，比如武汉的蔡甸、汉南、新洲，杭州的临安，长沙的浏阳、宁乡等。但在我们看来，限购的背后是对于需求的压制，如果供大于求，还要限购干什么？

反过来说，只有房子卖的不好的区域才不限购。所以我们认为那些不限购的区域，其房产的价值要大大低于限购区。能买限购区，就不要考虑不限购区。

购房资格的最高阶，就是在有户口、社保的基础上，房子买满了之后，继续突破上限的方法。

很多朋友看到这里会说，这不是违法的吗？

抱歉，事实上有很多合理合法的方式，帮你完成这一目标。

第一个：赠与。

在不少地区，可以通过赠与的方式把房子过户给没有购房资格的直系亲属，成本低，不占名额，但必须是全款房。一般的操作是，夫妻已经两套买足，就将其中一套贷款还清，赠予给夫妻其中一方的父母，这样就能腾出名额再买一套。

需要注意的是，被赠予的这套房子再次上市交易，必须满足“持有满5年以上，而且是家庭唯一住房”，才可以免20%的个人所得税。

第二个：司法拍卖。

通过购买法拍房，也能不占名额地买入房产。法拍房指的是遭法院强制执行拍卖的房屋，来源主要是以下几种途径：贷款逾期、借贷抵账、司法没收财产等。近几年包括淘宝、京东、公拍网在内的多家网站推出拍卖板块，成为众人关注的焦点。

法拍房不限购，也能贷款，但也存在一定风险。比如房子里有人，有租约，有户口的话，会非常麻烦。就算你拍下，产权归你，但要里面人走，则是另一个故事了。

另外，法拍房的所有交易税费以及上任业主的欠费都需要买家承担，如果运气不好遇上的这套房，上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。

法拍房的水很深，千万要谨慎。

第三个：以公司名义买房。

如果把一套房子看作是一家公司，那么公司买房相当于做股权交易，可以不受购房资格限制。比如在上海，只要满足以下条件，就可以以公司名义买房：

1、企业设立年限已满5年；

2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；

3、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

以公司名义买房以后领取的产权证上就是公司的名称，公司的房产如果要转让，要经董事会股东会作出决议，公司购房的契税也相对较高，为3%。

第四个：真爱大法。

通过离婚析产，可以以最低的成本获得一张房票。具体方式是：一方将所有名下住房过户给另一方，净身出户，便是本地户籍单身人士，可以顺利再买一套。

此方法的得名在于，一旦房产拥有方后悔，不愿意复婚，那么净身出户的那一方就会全输。所以我们每次都建议：如果对这个方法有疑虑，那就坚决不要使用。

当然，赠与存在日后继承的问题，不是长久之计，法拍房风险点很多，公司买房门槛也较高，所以其实还有一些迂回的方式可以帮你买到房子。为此，我们团队贴心推出上海买房资格获取的业务，欢迎私信咨询。

最后，是我们关于购房资格获取的建议：

一、过江龙打七折，异地购房始终存在情况不熟、管理不易、容易被坑的问题，无论是落户还是社保，获取房票都存在一定难度和成本。所以我们建议，先深耕本地，把本地的两张甚至六张房票用完，再去买外地。

二、我们总是说要购买有价值的城市，不仅如此，在考虑城市周期的情况下，购房资格获取的难易程度也是选择异地购房城市的重要标尺。如果限购太严格，成本太高，不如退而求其次选择购买和管理方便的。

三、获取购房资格的方式有很多，有的费钱，有的费时间，预算不高的，就尽量选择省钱的方式，城市周期上不是很紧急的，就可以选择慢慢交社保，等等，没有最好的方法，只有适合自己的方法。

当然，把专业的事交给专业的人，才能最放心。

以上是正文，来自于纪强，平米房产研究院亦有贡献。

平米房产研究院专注于房产自住、投资和学区的研究分析，帮助购房者科学买房，多快好省。