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房贷利率的高低，直接关系到购房成本，也是调节楼市的重要砝码。降低房贷利率是救市非常有效的手段。在2008年、2014年的救市行动中，降低房贷利率都曾是急先锋。

最近，终于有大利好消息：原本慢条斯理的温州国有四大银行，工行、农行、建行、中行，将首套房的按揭利率，大幅降到了4.25%，二套房的按揭利率大幅降到了5.05%（以银行官方口径为准）。

究其原因，房贷利率能有如此幅度的下降，主要是因为上月的两个政策。

5月15日，央行发布了“中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”，通知的核心点就是“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”

也就是说，首套房可以在5年期LPR的基准利率下浮20个基点。

5月20日，5年期LPR从4.6%降到了4.45%。两个政策一结合，目前最低政策房贷利率就是4.45%-0.2%=4.25%

温州这一次，国有四大银行动非常迅速，而且步调一致的将房贷利率一次性降到了政策底线。这样的利率在全国范围来看，也是相当低了。

首套房4.25%，二套房5.05%，目前都已经是政策下限，地方或银行已尽数释放可用的权限。现在除非央行层面有新的刺激政策，或者5年期LPR再次下调，不然目前的房贷利率已经是底线了。

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显然，当前利率与半年前的按揭利率相比，已是天壤之别。那么，利率变化又会给购房者减少多少购房成本呢？

举个例子，去年下半年首套房的房贷利率是5.7%左右，如果贷款200万，按揭30年，等额本息月供是11608元，要还217万的利息。而按现在4.25%的利息计算，同样贷款200万，按揭30年，等额本息月供是9838元，只用还154万利息，可以少付63万的利息。

如果贷款300万，按揭30年，那差额就更多了。按5.7%房贷利率算，要还326万的利息，按4.25%房贷利率算，只用还231万利息。足足少了95万的利息。按2成首付计算的话，总价375万的房子，房贷300万，首付75万。这省下的利息，足够付首付还有多。

所以降房贷利息，是能大幅降低购房者的购房成本。

那么，现在的房贷利率到底了吗？

在2014-2015年救市的时候，房贷利率的最低点，首套房大概是4.9%打7折，折后大约是3.5%左右，不过这个时间窗口不长。参考这个数值，这一轮或也会4%以下。但从趋势上看，在房住不炒的大前提下，这一波房贷利率下降可能快接近尾声了。

其实，目前更需去调整的是二套房5.05%的房贷利率，因为二套房针对的是改善性需求，而改善需求是楼市中非常重要的购买力支撑，这个购买力的弹性是比刚需要大很多，也是更容易被刺激起来的群体。目前在高层文件中，改善需求已经被纳入到了政策支持的范畴，接下去二套房的利率下降或许还有空间。

最后，已经办理房贷的购房者，需要关注5年期LPR利率的调整。5年期LPR利率调整时，大部分已办房贷的利率会跟随调整（个别签署固定利率或者有其他约定条款，可能不会调整）。注意不是实时调整，大部分合同规定的是，每年1月1日按照最新5年期LPR利率进行调整。

这里还要注意，比如合同签署的是5年期LPR利率+50基点，这50基点是不会变。现在5年期LPR利率是4.45%，那么你的实际利率是4.45%+0.5%=4.95%。

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可以看出，房贷利率的大幅下降，是楼市接近底部或逐步回暖的重要信号。

房贷利率下降，一方面会让按揭买房的总支出，出现明显下降，换个角度也可以看成实际房价的下降。另一方面，资产价格一般会与资金价格负相关，资金价格下跌的时候，资产价格往往会出现上升。

再加上，近期各个城市大举出台救市政策的叠加，楼市买卖双方的心态或将出现一些变化。

市场总是先有政策的变化，然后逐步影响心态和预期，最后在成交数据上体现。然后成交数据再形成新的一轮对心态和预期的影响。所以如果看到成交数据的变化，其实已经是完成一轮传导的结果。

另外，这次是少见的国有四大银行同步行动，将房贷利率一降到底，不像之前总是慢商业银行一步。说明国家队货币政策已经形成统一意见，确定的政策要尽出快出，不再留余地。这是一个重要信号，不再左右摇摆，坚定救市。

在这一轮房贷利率降息后，楼市或会迎来回暖，你觉得到抄底的时候了吗？

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