来源：招股书

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摘要：迪赛基业于2022年4月20日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是房地产代理及谘询服务提供商。2021年收入为2.15亿元，净利润0.38亿元（年复合增长率为76.26%），净利率17.76%。

S&TLiveReport获悉，成立源于2001年迪赛基业控股有限公司Dissai Enterprise Holdings Co., Ltd.（以下简称“迪赛基业”）于2022年4月20日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。公司曾经在2021年8月30日和2月26日递表，这是该公司第3次递交上市申请，独家保荐人为智富。

公司是宁波及苏州一手房地产市场领先及稳固的房地产代理及谘询服务提供商之一。按2021年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计，公司于宁波及苏州的所有房地产代理中排名第二及第五，分别占市场份额的4.8%及0.4%。

公司的服务可分为两个分部，于一手房地产市场提供:

房地产代理服务：主要包括于房地产开发商的项目中代表彼等向潜在购房者宣传及销售物业，;

房地产谘询服务：主要包括(i)物业可行性分析，以于发展前阶段评估投资于房地产项目的商业可行性;及(ii)于项目发展及销售阶段的物业发展及销售规划。。

截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，公司来自房地产代理服务的收益占公司的总收益的94.4%、89.6%及86.7%。

公司于一手房地产市场提供定制化房地产代理及谘询服务。作为公司的房地产代理服务的一部分，公司利用公司的经验及业务网络，通过与潜在购房者直接联系，协助房地产开发商销售及宣传其住宅及商业物业。公司亦提供房地产谘询服务以就房地产项目各个方面向房地产开发商提供建议，包括宏观经济市况分析、评估潜在投资回报、制定物业发展、定价以及销售及营销策略。

来源：招股书

投资亮点

.公司为植根于宁波及苏州的一手房地产市场领先的房地产代理与谘询服务提

供商之一;

.公司已与中国及香港顶级房地产开发商建立稳定的关系;

.公司于一手房地产市场提供定制化房地产代理及谘询服务;

.公司的卓越销售能力使公司得以提供优质服务;及

.公司拥有一支饶富经验的专业管理团队，于房地产代理及谘询行业拥有良好的往绩记录。

公司资料：

公司地址：中国浙江省宁波市鄞州区沧海路1918弄18(1–1)号

香港地址：九龙尖沙咀河内道5号普基商业中心19楼1904室

财务分析

截至2021年12月31日止3个年度：

收入分别约为人民币1.85亿元、2.06亿元、2.15亿元，年复合增长率为7.84%；

净利润分别约为人民币0.12亿元、0.36亿元、0.38亿元，年复合增长率为76.26%；

净利率分别约为6.65%、17.40%、17.76%，年复合增长率为63.45%。

来源：活报告

公司收入、净利润和净利率呈现快速增长态势，其中净利率年复合增长率为63.45%难能可贵；

应收0.9亿、账上现金0.5亿、经营活动现金流为正0.5亿、流动负债1.3亿、资本负债率12.4%。

行业前景

中国一手房地产市场的交易价值

中国经济增长的步伐及规模，以及固定资产投资的加快。一手住宅物业的总交易价值自2016年的人民币9.9万亿元增加到2021年的人民币16.3万亿元，复合年增长率为10.5%。展望未来，一手住宅物业的总交易价值将以较温和的速度增长，2022年至2026年的复合年增长率为2.1%，于2026年的价值将达人民币17.3万亿元。

中国一手房地产市场的房地产代理行业就一手住宅物业交易产生的总收益由2016年的人民币686亿元增加至2021年的人民币960亿元，复合年增长率为7.0%。收益预期于未来五年以复合年增长率2.2%增长，于2026年达人民币1,024亿元。

房地产代理行业的一手商业物业交易的市场规模由人民币316亿元增加至人民币325亿元，复合年增长率为0.6%。预期于2026年将增至人民币451亿元，2022年至2026年的复合年增长率为7.0%。

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行业地位

宁波及苏州的房地产代理行业相对分散，于2021年12月31日，宁波有逾100个营运商及于苏州有逾150个营运商。于2021年，宁波及苏州五大房地产代理于一手住宅及商业房地产代理业务产生的总收益约为人民币597.4百万元及人民币404.4百万元，分别占总市场份额18.4%及8.5%。公司于宁波及苏州所有房地产代理中名列第二及第五，占市场份额分别为4.8%及0.4%。

下表列载于2021年就于宁波提供一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计的宁波房地产代理行业的五大营运商:

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下表列载于2021年就于苏州提供一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计的苏州房地产代理行业的五大营运商:

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同行业公司IPO对比

本次选取的同行业对比公司为：方圆生活服务(09978.HK)

方圆生活服务集团有限公司是一家主要从事房地产代理服务的公司。该公司经营三个业务分部。房地产代理服务分部从事在一级市场、二级市场和网上提供网上物业转介和代理服务。物业研究及咨询服务分部向物业开发商提供市场宏观经济分析及制订整体项目策略。

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主要股东

沙先生及Sha Y Holdings被视为公司的控股股东。招股前沙先生(通过Sha Y Holdings)将持有74.6188%股股份。

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管理层情况

沙勇先生，52岁，执行董事、主席兼行政总裁。彼负责制定企业战略、规划、业务发展及监督公司的整体营运。沙先生为控股股东之一、华女士之子及沙女士之父。于中国房地产业拥有逾20年的经验。在创立公司前，为宁波智汇投资发展有限公司的副总经理。任迪赛控股公司的主席兼总经理，宁波迪赛的执行董事兼总经理及主席。完成中共中央党校的经济管理学士学位。

刘玲女士，47岁，执行董事兼总经理。刘女士负责制定企业战略、规划、业务发展及监督公司的日常营运及管理。于中国房地产业拥有约20年的经验。于加盟公司前，出任常州百老汇集团有限公司的销售经理。出任戴德梁行房地产谘询(上海)有限公司杭州分公司的战略总监。出任迪赛控股公司江苏地区的总经理。任苏州迪赛的总经理。任宁波迪赛的总经理。完成中国人民大学继续教育学院的工商管理课程。于香港理工大学获取国际房地产硕士学位。

范亚红女士，40岁，执行董事兼副总经理。执行董事。负责执行董事会决策及监察公司日常营运及管理。于中国房地产业拥有逾15年的经验。任迪赛控股公司的销售总监兼副总经理。任宁波迪赛宁波地区的总经理。任迪赛控股公司的副总经理。宁波迪赛宁波地区的总经理。大连理工大学的工商管理学士学位。获取香港理工大学的国际房地产硕士学位。

黄绚丽女士，44岁，执行董事兼财务总监。彼负责公司的企业财务规划及管理。黄女士于2015年7月加盟公司，于会计及财务业拥有逾20年的经验。国家开放大学(前称中央广播电视大学)的会计学士学位。

戴光兆先生，40岁，执行董事。负责执行董事会的决策。于2011年1月加盟公司。于中国房地产业拥有逾15年的经验。获取浙江工商职业技术学院的应用计算机科学文凭。完成国家开放大学(前称中央广播电视大学)的工商管理学士学位。

上市前融资

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中介团队

据捷利交易宝数据统计，迪赛基业中介团队共计9家，其中保荐人共计1家，近10家保荐项目数据表现良好；公司律师共计3家，综合项目数据尚可。整体而言中介团队历史数据表现尚可。

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保荐人承销历史业绩

智富近期保荐的破发率为37.5%；

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舆情分析

目前通过企查查网站无法查到迪赛基业控股有限公司的任何负面消息（开曼注册），通过查询其运营主体公司宁波迪赛基业不动产服务有限公司，发现具有如下风险提示：

2个自身风险为民事纠纷；

3个关联风险中，投资的公司宁波悦东菜场经营管理有限公司民事纠纷1项，沙勇、戴光兆民事纠纷2项；

3个历史风险都为民事纠纷；

2个敏感舆情为高派息和虚假宣传的新闻报道；

57个提示信息中，主要都是作为原告起诉他人，人员变更（法定达标人、实控人、最终受益人、股东、主要人员等）、对外投资变更等提示信息。

整体来看，一家2001年就开始经营的公司，法律诉讼方面属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。

近期港股IPO市场情况

据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为89.67亿，其中最大市值为汇通达网络，最小市值为清晰医疗；发行PE均值为38.87倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为9974人；超购倍数上，均值为5.13倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在53.28%，整体来说，基石比例有增长趋势；暗盘及首日收益率上，今年1月以来好坏参半；2月份，新上市的汇通达表现尚可，清晰医疗则一般，乐普生物-B则微涨；3月份初金茂服务首日大跌28.75%，物管类公司依然不受市场看好；瑞尔集团上市首日表现略差，但在3月份即将结束之时，新上三家新股暗盘表现颇为亮眼，其中最大黑马为力高健康生活。